El sector de la construcción en China es uno de los más activos del mundo y desde hace más de 10 años conoce una tasa de crecimiento excepcional. Una actividad que, inevitablemente, atrae las miradas de las empresas occidentales.

En un momento en que China está en el ojo del huracán más que nunca -los Juegos Olímpicos obligan a ello-, Arnaud Sebban, director de desarrollo de GSE China Ltd, da un vuelco a ciertas ideas preconcebidas y nos propone abordar un mercado inmobiliario de empresa en plena evolución, en el que se trata de trámites administrativos, de desarrollo sostenible y de nuevos territorios.

¿Puede ofrecernos una apreciación somera del mercado de la construcción en China?

A.S. : El gobierno central, que invierte de forma masiva en la modernización de su tejido industrial y en proyectos de infraestructura (alentados por importantes acontecimientos como los JJOO de Pekín, la Exposición Universal de 2010 en Shangai, los Juegos Asiáticos en Cantón en 2010…) apoya incondicionalmente al sector de la construcción, que representa alrededor del 8% del PIB chino.

No obstante, este sector sigue estando muy regulado y estructurado. Todas las empresas se someten a un sistema completo de cualificación que restringe su ámbito de actividad y el tipo de proyecto que desea emprender. Este sistema de cualificación se refiere, entre otros, a la toma en cuenta de las referencias construidas en suelo chino, a un volumen de negocio y a un capital mínimo, al número y la especialización del personal empleado por la estructura en China…

Dichas medidas constituyen un freno muy importante para las empresas extranjeras que desean acceder a este mercado: por ejemplo, ciertas PYME, que a veces poseen una técnica y un saber-hacer únicos en el sector del ahorro de energía, no presentan los recursos financieros y humanos necesarios para cumplir con dichas condiciones.

Pese al dinamismo de este mercado y a sus extraordinarias perspectivas de desarrollo, el número de empresas extranjeras en el sector de la construcción no ha dejado de disminuir tras la entrada de China en la OMC. Esta sorprendente estadística también tiene que anotarse en la cuenta de una competencia local extremadamente activa.

Desde Europa, tendemos a tener una visión bastante burocrática de los trámites administrativos relacionados con la construcción de un proyecto en China. ¿Cuál es su experiencia al respecto?

A.S. : En contra de lo que podría pensarse, el procedimiento para obtener una licencia de obra en China es más rápido que en algunos países de Europa. Hay que contar con entre 3 y 4 meses, aproximadamente, para obtener una LO para un proyecto industrial. Los trámites pueden parecer complejos (unas treinta oficinas tienen que dar su dictamen/autorización) y hay que presentar un número impresionante de documentos pero, en conjunto, el plazo de instrucción es relativamente rápido y normalmente se desarrolla sin sorpresas, si nos atenemos a las normas.

Uno de los principales motivos que explica esta rapidez es la ausencia de recursos de terceros, ya que la mayoría de los proyectos se desarrollan en zonas industriales, que están habilitadas para conceder la LO en lugar del ayuntamiento.

¿Puede describirnos las principales etapas de comienzo de un proyecto en China?

A.S. : China diferencia el derecho de propiedad (todos los terrenos pertenecen al Estado) del derecho de uso del suelo que puede concederse por un periodo que va desde los 30 hasta los 70 años, según el tipo de actividad para el que se destina el terreno.

En lo que respecta a los proyectos industriales, una vez que se haya identificado el terreno, en general en zonas económicas, se recomienda encarecidamente proceder a la calificación del terreno mediante un estudio de Due Diligence que incluirá, entre otros, un análisis del suelo para determinar la presencia de contaminación existente o no y el tipo de consolidación del subsuelo para tenerlo previsto. En China, en particular en las regiones costeras, la calidad del suelo en general es mala y precisa la implantación de soluciones de tipo pilotes y de refuerzos del suelo que pueden representar un exceso de coste nada desdeñable en una inversión inmobiliaria.

Una vez que haya elegido el terreno, tendrá que adquirir su derecho de uso según un procedimiento de subasta o de común acuerdo cuando, por ejemplo, se trate de un terreno de segunda mano.

Antes de las etapas de registro relacionadas con el comienzo de la construcción de un proyecto, el contratista tendrá que haber realizado y tendrá que haber hecho que la administración apruebe un informe de impacto medioambiental, así como un estudio de viabilidad. Asimismo, tendrá que presentar el título de explotación del terreno y su licencia de actividad.

Sólo cuando se reúnan estos documentos, los planos de diseño – el Design – podrán someterse oficialmente a las diversas administraciones para su validación y aprobación. El Design obligatoriamente tendrá que realizarlo un estudio de arquitectura chino (Design Institute), el único organismo autorizado para “firmar” los planos.

¿Cuáles son las evoluciones que se perfilan durante los próximos años para el mercado inmobiliario de empresa?

• La noción de desarrollo sostenible acaba de llegar a China. El gobierno ha situado el ahorro de energía entre las prioridades del XIº plan quinquenal. De media, los edificios chinos consumen de 2 a 3 veces más energía que en Europa y América del Norte. Según un estudio, los edificios han supuesto el 37% del consumo de energía en China. Así pues, las autoridades han implantado estándares e incentivos fiscales que tienen como finalidad ahorrar un 65% de energía en relación con el consumo actual.
   
• La seguridad alimenticia constituye una apuesta muy importante. Más de la mitad de los productos cárnicos y lácteos que se comercializan en China no respetan la cadena de frío y por esto todos los años se pierde una tercera parte de la producción agrícola. Hasta ahora, muy pocas empresas se interesaban en este mercado. Por lo tanto, los poderes públicos, también tras el impulso de una toma de conciencia de los consumidores, han implantado cierto número de normas con el fin de mejorar la seguridad y la trazabilidad de los productos. Esto va a traducirse en una orientación de las inversiones en este sector que, hasta ahora, no producía grandes beneficios.
   
• Cada vez vemos aparecer más proyectos de almacenes en 2 o incluso en 3 niveles en las principales ciudades como son Shanghai, Pekín y Cantón. Este tipo de edificación, que se justifica más por motivos de rentabilidad de la inversión que por un interés operativo, tenderá a generalizarse si no se impone ninguna medida para hacer frente a la subida de los precios del terreno en estas ciudades. Como consecuencia, los empresarios desarrollan nuevos proyectos de parques logísticos en ciudades secundarias (Tianjin, Suzhou, Kunshan, Shenzhen, Chengdu…) que poseen las mayores reservas inmobiliarias, a precios más asequibles.
   
• Constatamos una transferencia progresiva de las inversiones de la región costera, actualmente bien desarrollada, hacia el interior del país. Esto es el resultado de una política voluntarista del gobierno que, desde hace muchos años, pretende reequilibrar las fuerzas en el país. Sus efectos comienzan a verse de forma progresiva gracias, en especial, a los esfuerzos de integración territorial de ciertas provincias y a numerosos incentivos fiscales. Por lo tanto, los empresarios invierten en las regiones del Oeste y, por eso mismo, se benefician de la famosa reserva de mano de obra barata.
   
• Un corolario de medidas pretende frenar las inversiones en las principales ciudades en las que ya reina una competencia encarnizada, en beneficio de las ciudades secundarias en donde se construirán un gran número de proyectos de tiendas y centros comerciales. La falta de superficie comercial de calidad y las perspectivas de revalorización muy rápida de dichos activos situados en zonas estratégicas atraen todas las miradas.

		A este lado el Grado B, una licencia concedida por la Oficina de la Construcción de Shangai, que certifica la capacidad de una empresa para construir proyectos de gran tamaño en suelo chino. GSE China Ltd es una de las pocas empresas 100% extranjeras que ha obtenido esta acreditación en China.