Aunque la apertura de la Comunidad Europea haya permitido la libre circulación de hombres, mercancías, capitales y servicios, no tenemos por menos que constatar que la armonización en materia de responsabilidades y seguros de los constructores está bastante lejos de ser una realidad.

Análisis del panorama por parte de Jean-Christophe Gaston, Responsable de Seguros del Grupo GSE.

En materia de seguros ¿existe en la actualidad en Europa un régimen global unificado que ofrezca las mismas garantías a cada proyecto de construcción independientemente del país en que se realice?

J.C. G.: Aunque Francia, como excepción, imponga la presunción de responsabilidad y la obligación de seguro para cualquier proyecto realizado en Francia, no ocurre lo mismo en muchos otros países. Alemania, España, Italia, o Bélgica dependen de regímenes diferentes que no imponen obligaciones de seguros para las operaciones de construcción realizadas en el marco de mercados privados para edificios industriales.

¿Entonces no existe un régimen de seguro internacional tipo en el que apoyarse?

J.C. G.: Con respecto a esta diversidad de reglamentación y con vistas a aportar la misma calidad de servicio a sus clientes, el enfoque de GSE consiste en estandarizar su oferta a escala internacional, proponiendo las mismas garantías independientemente del lugar de construcción de un edificio, tanto a escala europea como en todo el mundo, en particular, en China, en donde GSE asesora a sus clientes desde hace más de diez años.

A pie de obra, desde un punto de vista constructivo, una obra realizada en España presentará sensiblemente las mismas características técnicas que un edificio construido en Italia, por lo que es posible ofrecer garantías similares. De este modo, GSE propone una garantía de larga duración - 10 años – sobre la solidez de edificación del edificio a partir de la fecha de recepción de la obra. Este tipo de seguros permite asegurar la inversión ya que, en caso de daños al edificio, el seguro se hará cargo del importe de las reparaciones.

Aunque esto no sea forzosamente obligatorio, con este sistema, la obra será objeto de las mismas garantías (10 años para las partidas de estanqueidad, solidez de la obra civil o de los acabados), independientemente de la situación geográfica: el inversor ve como su patrimonio inmobiliario está totalmente asegurado. Asimismo, en caso de venta sucesiva, el edificio se ha valorizado ya que está cubierto por la citada garantía de larga duración que podría beneficiar a los siguientes propietarios.

Todos los países reconocen la responsabilidad del constructor pero ¿es idéntica en todas partes e implica de manera automática una cobertura de seguro?

J.C. G.: Es importante distinguir bien las nociones de responsabilidad y de garantías de seguro. El hecho de que se considere responsable al constructor no significa que, automáticamente, esté asegurado para la realización de una obra. De este modo, con la excepción de Francia, en donde, como hemos visto anteriormente, ambos conceptos van unidos, en todos los demás países europeos, los constructores estarán sometidos a períodos de responsabilidad de diferente duración en función de cuál sea la parte del edificio a la que se hace referencia (estructura, obra civil, estanqueidad...) sin que por ello se vea sometido a una obligación de seguro.

¿Cada país tiene un marco jurídico distinto?

J.C. G.: Así es. Tomemos el ejemplo de España: según una ley de 1999, denominada LOE, el constructor es responsable, durante un período de 10 años, de todo lo relativo a seguridad estructural del edificio (resistencia mecánica o estabilidad de la construcción); dicha responsabilidad es de 3 años para los problemas de estanqueidad o de "habitabilidad" del edificio y de 1 año para los defectos de ejecución (lo que corresponde al “año de perfecto acabado” en Francia).

En Inglaterra, el sistema de responsabilidades procede de la Common Law – ley general y no escrita – que da la posibilidad a los promotores de demandar a los constructores “in contract” (los contratos van muy lejos en la definición de los compromisos recíprocos y responsabilidades) o “in tort" (el constructor es responsable durante un período de 15 años a partir de la ejecución de las obras).

En Italia, únicamente el contratista está obligado ante el promotor por una responsabilidad regulada por las disposiciones de los artículos 1667 y 1668 del código civil, es decir: 2 años para todos los vicios ocultos de la obra, 10 años para los daños graves que hacen peligrar la solidez de la construcción no derivados de un vicio oculto del suelo.

Sin la garantía de larga duración de 10 años que usted propone ¿qué ocurre en caso de siniestro?

J.C. G.: Es una precaución previa, pero quizá convenga precisar aquí que: es fundamental asegurarse de la solidez financiera del socio a quien va a confiarse el proyecto / realización de su edificio. 

• En caso de siniestro y en caso de desaparición del constructor, el promotor puede encontrase solo – sin seguro – frente a problemas que resolver.
• El segundo punto a estudiar hace referencia a las condiciones contractuales acordadas por el constructor y su posición en cuanto al respeto de sus compromisos. A este nivel, las coberturas de seguro de responsabilidad civil son susceptibles de entrar en aplicación para hacerse cargo de los eventuales daños sufridos.
• En todos los casos, las reparaciones se basan en la solidez financiera del grupo de construcción y su voluntad de responder ante ellas más allá del período de construcción (y año de perfecto acabado).
• No se ha realizado traspaso alguno a una compañía de seguros para asegurar - en el tiempo - el importe de las reparaciones.
• Es fácil imaginar que, en caso de siniestro importante, más de una empresa pueda verse afectada: los informes periciales pueden multiplicarse para identificar el porcentaje de responsabilidad de cada uno. Esto puede durar entre 3 y 4 años.

¿Por qué Francia es precursora en materia de seguros de construcción?

J.C. G.: En Francia, desde 1978, una ley llamada Spineta, impone al promotor la aportación de una garantía por daños a la obra por una duración firme de 10 años a contar desde la fecha de recepción del edificio. Las aseguradoras han adquirido una gran experiencia desde esta fecha trabajando sobre bases estadísticas de “siniestros” y ahora ya saben identificar el riesgo de la garantía decenal.

La garantía de larga duración propuesta por GSE se basa en esta experiencia y permite paliar las numerosas disparidades europeas en materia de seguros. Puede aplicarse a todos los países: un proyecto realizado en Polonia, en Ucrania o en Italia podrá estar cubierto por las mismas garantías.

En concreto ¿cómo se aplica?

J.C. G.: Al elegir esta oferta, un fondo de inversión de origen anglosajón, por ejemplo, que desee invertir en Polonia se cubrira con una garantia de 10 años sobre la obra tras la recepción. Por otra parte, se beneficiará obligatoriamente, durante la realización de su proyecto, de la intervención de una oficina de control técnico independiente del constructor, que tiene como misión validar la calidad del proyecto y la correcta ejecución a pie de obra del edificio. Se trata de una condición sine qua non para que una aseguradora acepte comprometerse a largo plazo.